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多地探索按住房套内面积计价销售,图为房屋示意图

多地开始探索商品房按套内面积计价销售。尽管这一计价方式的变化不会对购房总成本产生显著影响,但业内认为,有利于购房者更直观地了解所购住房的实际价格,有利于减少因信息不对称所引发的纠纷。

多地探索按套内面积计价销售,“避免公摊比例过大”

9月5日,据微信公众号“湘潭在线”消息,湖南省湘潭市人民政府办公室发布关于《湘潭市促进房地产市场高质量发展的若干措施》的通知。通知包括稳消费、稳投资、稳主体三大方面18条措施。

在优化住房销售方式方面,新政提出,购买新建商品住房,各房地产开发企业在审核备案后,可在原规定的基础上按市场行情适度浮动促销。一次性团购10套及以上新建商品住房的,团购价格不纳入城市商品房价格监测范围。

备受关注的措施还有,房地产开发企业可实行按住房套内面积(不含公摊面积)计价宣传销售。

湘潭并非首个提出可按住房套内面积计价宣传销售的城市。

广东肇庆市于今年5月亦曾出台相关规定,明确从2024年5月1日起全市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售。

更早之前,合肥于去年7月召开全市房地产工作专题会议,也提出“为避免公摊面积比例过大,要积极探索商品房销售按套内面积计价。”

中指研究院市场研究总监陈文静指出,实际上,以建筑面积或是以套内面积来进行交易对购房成本并没有太大影响。本质上,这只是计算方法的差异,两种算法下的房屋总价应该是相近的,只是单价会有所不同。

从肇庆市的推进情况来看,肇庆市住房和城乡建设局相关负责人在接受媒体采访时表示,决定楼房价值的主要包含交通、区位、品质、配套等因素,房屋总价一般不受到计算方式的影响。不过,单价方面,在房屋总价没有变化的前提下,折合了住房公摊成本,以商品房套内面积计算的单价会比以建筑面积计算的单价高。

据南方日报报道,肇庆城投·星悦四季楼盘工作人员介绍,新规出台后,该楼盘采取按套内面积计价和按照建筑面积计价两种方式,“两种计算方式的单价有所不同,但得出的最终价格是相同的。至于后续的物业管理费,根据目前执行的上位政策,也还是要将房屋公摊面积纳入计算。”

提高房屋面积透明度,“所见即所得”

当前商品房买卖中绝大多数都是以建筑面积(套内面积+公摊面积)为计价依据,因此,“是否取消公摊面积”成为备受热议的话题。

不过,业内认为,公摊面积一定程度上是客观存在的。“以套内面积计价宣传销售”也并非“取消公摊”。无论是以建筑面积计算还是以套内使用面积计算,无非是购房单价有所不同。不过,将商品房改为按套内面积计价并非多此一举,对于提高房屋面积透明度等方面有着积极意义。

上述肇庆市住房和城乡建设局相关负责人提到,政策文件中在“按套内面积计价宣传销售”前有一句话:“推动房地产开发企业依法规范、优化和公开住房公摊面积计算方式,合理适度提高得房率”。以套内面积计价宣传的形式,既可以对实打实得到的独享面积计价情况进行自我考虑,也可以兼顾考虑公摊面积情况,以便分辨出商品房的性价比。

经济日报此前发布的文章也显示,从国际上看,房屋面积按套内使用面积计算是通行做法。改进房屋面积计算方式,有助于提高我国工程建设标准与国际通行做法一致性,提高我国标准的国际化水平。

从现实情况看,房屋按建筑面积计价也存在不少问题。“公摊太大,得房率低,不清楚公摊面积的构成”让购房者感到纠结;公摊面积缺少标准,管理混乱,也可能让购房者利益受损。从这个角度看,房屋改为以套内使用面积计价交易,可以解决住户使用面积不透明的问题,易于住户自行测量,实现“所见即所得”,有利于保护消费者权益。

陈文静提到,总体而言,计价方式的变化对房价的影响整体较小,但按套内面积计价有利于购房者更直观地了解实际价格,有利于减少因信息不对称所引发的纠纷,促进商品房销售行为进一步规范,预计后续将有更多城市跟进出台相关规定。